Сделки с недвижимостью, в том числе продажа квартиры (части квартиры, комнаты, дома, жилого помещения), является риском, как для продавца, так и для покупателя, так как жилищный вопрос один из актуальных вопросов многих семей России и при совершении сделок купли-продажи есть вероятность потерять и деньги, и квартиру. Данный вопрос усугубляется, если собственниками жилья являются несовершеннолетние дети. Здесь проблема заключается в том, что сделки купли-продажи квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок, осуществляются только с разрешения государственных органов опеки и попечительства (ООП).
В области обеспечения жилья – его доступности в Российском государстве сделано много, например, в 2005 г. запущен грандиозный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», в ноябре 2012 г. Правительство РФ утвердило государственную программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» на 2013-2020 гг., возможность реализации материнского капитала на приобретение жилья, снижение ставок ипотечного кредитования, реализация специальных программ по предоставлению социального жилья военнослужащим, молодым семьям, гражданам, проживающим в ветхо-аварийном и непригодном жилье и т.д. Государство в лице правительства РФ и уполномоченных органов власти проводит анализ, прогнозирование, оптимизацию, экономическое обоснование и совершенствование условий по выбору альтернативы из множества вариантов достижения конкретной поставленной цели в области жилищного обеспечения граждан, то есть разрабатывает нормативно-правовую базу и принимает управленческое решение. Импульсом данного управленческого решения является, прежде всего, повышение качества жизни граждан государства и, как следствие, необходимость, если не ликвидации, то уменьшение актуальности проблемы путем ее решения.
Об эффективности принимаемых мер и качестве управленческих решений можно судить по нескольким параметрам, например, таким: определение и классификация реальных целей, расчет и обоснование необходимых затрат и ресурсов; предусмотрение возможных рисков и пути их решения, контроль за исполнением принятых решений.
Анализируя параметры эффективности принятого решения в области обеспечения граждан РФ жильем, и сопоставляя их с реалиями жизни, можно сделать вывод, что реализуемые государством программы по жилью являются нужным, необходимым, востребованным управленческим решением. Однако судить об эффективности данных решений можно только после оценки качества.
Качество управленческого решения в значительной мере определяет конечный результат – полученной потребителем услуги и зависит от ряда факторов, одними из них являются: качество исходной информации, определяемой ее достоверностью, достаточностью, защищенностью от помех и ошибок и формой представления; квалификация кадров, осуществляющих разработку, принятие решения и организацию ее исполнения.
В данной статье рассматривается одна из многих проблем с целью принятия качественного управленческого решения в области сделок купли-продажи жилья, собственниками которого являются несовершеннолетние.
Проблема заключается в том, что не так просто продать квартиру, собственниками которой являются несовершеннолетние дети, и купить новую, например, большей площадью или в случае переезда в другой населенный пункт. Здесь необходимо решить, казалось бы, ряд несложных вопросов, но зачастую на практике редко осуществимых – это получение разрешения в ООП на совершение сделки купли-продажи такой квартиры.
На сегодняшний день сложность заключается в том, что все ООП требуют выполнение одномоментной сделки, то есть сделка, когда продается квартира и тут же приобретается в собственность другая. Теоретически провести одномоментную сделку не составляет труда, необходимо просто подготовить документы на продаваемую и покупаемую квартиры согласно перечня документов, истребуемых ООП, получить от него разрешение на данную сделку, и вопрос закрыт. Однако в жизни, в условиях рыночной экономики и процветания бюрократии, получается не так все просто. К сожалению, в России жилье является роскошью, и для многих недоступно. Поэтому, кто решается, старается все риски, связанные со сделками по купле-продаже жилья, максимально снизить. Это касается как покупателей, так и продавцов. Отсюда и возникает проблема в том, что не каждый покупатель, и не каждый продавец готов пойти на сделку, которая должна контролироваться ООП. Тут две проблемы: во-первых, многие знают бюрократическую волокиту, связанную с получением разрешения в ООП на совершение сделки; во-вторых, покупатель квартиры, в которой собственниками являлись несовершеннолетние дети, рискует в том, что если по какой-то причине не будет приобретена квартира детям, то в судебном порядке эта сделка может быть аннулирована – на такой риск готовы немногие.
Проблема и в том, что при наличии всех документов на продаваемую и покупаемую квартиры родители со своими несовершеннолетними детьми сталкиваются с проблемой недостачи денег на приобретаемое жилье. Тут на помощь приходит ипотечный кредит, но в соответствии со ст. 6 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества», то есть опять же разрешение ООП, на что также необходимо время.
Из-за наличия таких проблем, сроки покупки и продажи квартир могут составлять до полутора, двух лет, а в отдельных случаях и больше. Таким образом, одномоментной сделки у многих людей, столкнувшихся с такой проблемой, не получается, потому что часто желаемая квартира продается на рынке недвижимости раньше, чем они получают разрешение в ООП. Приходится искать другую альтернативную квартиру на рынке недвижимости и готовить новый пакет документов на разрешение в ООП для ее покупки. Поэтому собственники жилья принимают решение на сделку купли-продажи жилья, как правило, в три этапа, причем их последовательность строго соблюдается, но они могут быть не связанными друг с другом: первый – сбор документов для предоставления в ООП, в том числе получение одобрения банка на кредит; второй – получение разрешения ООП и продажа своей квартиры; третий – покупка квартиры или сбор документов на альтернативную квартиру, подача их в ООП, получение разрешения и только потом покупка. Нужно отметить, что на практике бывают случаи, когда люди на третьем этапе не получают новое разрешение, а принимают решение на покупку квартиры и по факту отчитываются перед ООП. Именно этот факт увеличивает риск сделки по покупке квартиры, собственниками которой являются несовершеннолетние дети, так как купленная взамен квартира без разрешения ООП может оказаться непригодной, либо меньшего размера или стоимости, и по ходатайству ООП в судебном порядке эта сделка может быть признана недействительной.
Таким образом, действующее законодательство и сложившаяся система не позволяют родителям со своими несовершеннолетними детьми оперативно и законно решать вопросы переезда, связанного с продажей квартиры. Эти проблемы усугубляются и такими факторами как:
- некомпетентность чиновников, в том числе низкий уровень кадров;
- коррумпированность;
- юридическая неграмотность населения и т.д.
Нужно признать, что такая важная задача, отданная на откуп органам исполнительной власти субъектов РФ, решается на качественно низком уровне.
Решение сложившейся проблемы может лежать в создании общего информационного портала ООП с использованием сети Интернет на федеральном уровне. Решение этой глобальной проблемы позволит ООП выдавать разрешение на продажу квартиры и направлять его копию в ООП по новому планируемому месту жительства подопечного – несовершеннолетнего для контроля ими покупки квартиры нужных параметров. Таким образом исключается сложная в реализации одномоментная сделка, а ООП оставляют за собой возможность отслеживать сделки с недвижимостью несовершеннолетних, выполняя свои функциональные обязанности. В этом случае для родителей (опекунов) исключаются поездки между двумя квартирами – продаваемой и покупаемой, особенно это важно, если квартиры находятся в разных населенных пунктах или даже разных регионах. Для этого необходимо внести изменения в законодательные акты, например, в ФЗ «Об опеке и попечительстве» для реализации такого решения. К тому же создание единой информационной базы ООП позволит размещать и комментировать нормативно-правовые акты, информировать людей, не только по проблеме, рассматриваемой в этой статье, но и по таким насущным проблемам, как усыновление, порядок обеспечения жильем детей-сирот и т.д.
Для реализации предлагаемого управленческого решения необходимо решить и ряд основных попутных проблем. В чем же они заключаются? Необходимо закрепить перечень необходимых документов для получения предварительного разрешения на отчуждение жилой площади несовершеннолетних. Нужно отметить, что данный перечень рекомендован письмом Минобразования РФ «О защите жилищных прав несовершеннолетних», но, к сожалению, на федеральном уровне не закреплен, а отдан на «откуп» региональным органам, органам местного самоуправления – муниципалитетам, то есть они принимают соответствующие правовые акты, восполняющие указанный пробел.
К тому же, следует на федеральном уровне четко регламентировать действия ООП по выдаче разрешения на отчуждение площади несовершеннолетних. Разработать четкие нормы, критерии или правила, которые позволяли бы ООП обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав несовершеннолетних при совершении сделки с недвижимым имуществом.
В рамках реализации в России жилищных программ возникла необходимость в четкой регламентации и алгоритмизации сделок с жилыми помещениями, принадлежащими несовершеннолетним детям. Очень важно на федеральном уровне разработать порядок предоставления разрешения на совершение указанных сделок, разработать и утвердить порядок взаимодействия всех госучреждений, имеющих отношение к регистрации права на недвижимое имущество несовершеннолетних. Решение такой задачи влечет за собой внесение поправок в нормативно-правовые акты и создание единого правового поля для всех ООП в рамках государства.
Таким образом, если изложенная информация по проблемам сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних ляжет в основу разработки управленческого решения чиновников, как местного, так и федерального уровней, то можно считать, что качество принимаемых управленческих решений в области обеспечения граждан жильем повысится.
Источник: Бердников А.А., Возилова Е.В. «Принятие управленческого решения в области сделок с жильем несовершеннолетних»