Предварительный договор купли-продажи недвижимости

В развитие рынка купли-продажи недвижимого имущества огромный вклад внесла начавшаяся в девяностые годы приватизация недвижимости. В данный период, объект недвижимости, например жилой дом, квартира или доля квартиры, является очень востребованным продуктом, так как может быть не только местом жительства, но и пассивным источником дохода владельца данного объекта.

Таким образом, в результате увеличения оборота недвижимости, появляются недобросовестные покупатели и продавцы, желающие получить объекты преступным путем, что подтверждается наличием обширной судебной практики по урегулированию вопросов купли-продажи недвижимости между сторонами.

Следует отметить, что законодательные пробелы в сфере оборота купли-продажи недвижимости дают возможность совершать сделки, в результате которых страдает одна из сторон. Большую долю в судебном производстве занимают дела о понуждении к заключению основного договора купли-продажи недвижимости на основании заключенного ранее предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества либо о возврате задатка, в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, на условиях оговоренных в предварительном договоре.

Предварительный договор – это соглашение сторон, в котором они берут на себя обязательства по заключению в будущем основного договора, предметом которого будет являться передача имущества, оказание услуг или выполнение работ на условиях, которые предусмотрены предварительным договором. Данный вид договора существует еще со времен Римского права, является организационным, определяет сроки и условия заключения основного договора и не может влиять на имущественные права, а так же на создание каких-либо обременений и ограничений этих прав.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости, не может считаться сделкой с недвижимостью, договором о передаче недвижимо3 го имущества или прав на него, так как предмет этого договора не обязательство по вопросам недвижимого имущества, а только, обязательство сторон, которые преследуют цель заключить в будущем основной договор. Данные выводы подкрепляются определениями Верховного Суда РФ от 20.07.2010 № 5-В10-42, от 16.12.2014 № 9-КГ14-8.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме, содержать условия, которые могут позволить установить предмет и условия основного договора. Одним из условий является условие о сроке заключения основного договора. Исходя из судебной практики можно сделать вывод, что не будет являться условием о сроке заключения основного договора: если указан срок, в течение которого покупатель вправе подтвердить платежеспособность; если прописано, что покупатель должен исполнить обязательства по договору не позднее двух месяцев с момента, когда получено уведомление о праве собственности продавца на квартиру; если указывается срок ввода дома в эксплуатацию без конкретной даты. При не соблюдении требований, предъявляемых к предварительному договору – он будет считаться ничтожным. Если, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, одна из сторон в последствии уклонится от заключения основного договора, то на основании п. 4 ст. 445 ГК РФ, иная сторона имеет право требовать, обратившись в суд, о понуждении заключить основной договор. У потерпевшей стороны есть шесть месяцев с момента, когда другой стороной не исполнено обязательство по заключению основного договора, чтобы обратиться в суд для понуждения к заключению данного договора. Рассмотрим последствия, которые могут наступить при не соблюдении ст. 429 ГК РФ. Условия, которые не предусмотрены предварительным договором, будут включаться судами в основной договор с учетом конкретных обстоятельств дела.

Если в предварительном договоре 4 отсутствует условие о цене, то по требованию стороны в основной договор включается условие об определении цены по общим правилам, предусмотренным в ГК РФ (позиция ВАС РФ). Если в предварительном договоре нет условия о цене, суд не вправе рассматривать спор о включении в основной договор условий об иных правилах ее определения, помимо предусмотренных в ГК РФ (позиция ВАС РФ). Если согласно предварительному договору цена должна быть определена в основном договоре, разногласия по ее установлению рассматриваются судом (позиция ВАС РФ). Лицо, которое внесло предоплату по предварительному договору купли-продажи квартиры, вправе требовать признания права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (позиция ВС РФ). Необходимо рассмотреть какие действия будут признаны правомерными в соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ:

  1. Если на момент заключения предварительного договора купли-продажи недвижимости у стороны может не быть имущества, являющегося предметом будущего договора (позиция ВАС РФ).
  2. Исполнения предварительного договора купли-продажи недвижимости возможно обеспечить задатком. Задаток, на основании статьи 380 ГК РФ, это денежная сумма, которая выдается одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. До введения п. 4 в ст. 380 ГК РФ, существовало две позиции суда о возможности обеспечения задатком исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, которые предусмотрены предварительным договором купли-продажи недвижимости.

Но Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ поставил наконец точку в этих спорах. При решении сторон обеспечить договор купли продажи недвижимости задатком, необходимо составить в письменной форме соглашение о задатке, при этом не зависит размер его суммы. Рассмотрим последствия прекращения и не исполнения обязательства, обеспеченного задатком:

  1. Задаток возвращается, если до начала исполнения обязательства оно прекращено по соглашению сторон или вследствие невозможности исполнения, то задаток подлежит возврату.
  2. За не исполнение договора, задаток подлежит возврату в двойном размере, если ответственной стороной является принявшая сторона. Если давшая задаток, то он остается у другой стороны. Более того, сторона, которая является ответственной за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
  3. На основании определения Верховного Суда РФ от 08.09.2015 № 38-КГ15-7 следует, что при прекращении предварительного договора, денежные средства, которые переданы на основании условия о задатке, подлежат возврату как задаток, а не как неосновательное обогащение.
  4. На основании постановления Президиума ВАС РФ от 16.05.2006 № 15642/05 по делу № А32-7502/2005-26/325, следует, что если обязательство, обеспеченное задатком, исполнено стороной, которая его получила, частично или не надлежаще, положения об уплате двойной суммы задатка не применяются.
  5. Апелляционное определение Пермского краевого суда от 10 сентября 2012 г. по делу № 33-8042-2012, если добросовестная сторона, не направила другой стороне, до истечения срока действия предварительного договора, уведомление о намерении заключить основной договор, то в некоторых случаях может ее лишить возможности взыскать задаток в двойном размере.

Таким образом, при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости, стоит взвесить все за и против, стоит ли давать задаток в обеспечение обязательства заключить основной договор или заключить соглашение об авансе, который поможет в случае срыва сделки избежать возврата задатка в двойном размере.

Источник:

Грицкевич Н.С. Сущность предварительного договора купли-продажи недвижимости, а так же некоторые проблемы обеспечения обязательства задатком // APRIORI. Cерия: Гуманитарные науки. – 2016. – № 3. – С. 30.

Реклама
Задачи по экономике с решениями
Статьи по экономике